2026년 다주택자 기준 완벽 정리: 양도세 중과 유예 종료와 대응 전략

 

2026년 5월 9일 종료되는 다주택자 양도세 중과 유예! 도대체 다주택자 기준이 무엇인지, 오피스텔과 분양권은 포함되는지, 그리고 82.5%에 달하는 세금 폭탄을 피하기 위한 핵심 전략을 전문가의 시선으로 정리했습니다.

 

1. 2026년 다주택자 기준, 왜 지금 알아야 하나?

 

현재 대한민국 부동산 시장의 가장 큰 화두는 양도소득세 중과 유예의 종료입니다. 정부는 2022년부터 이어온 유예 조치를 더 이상 연장하지 않기로 확정했습니다.

• 종료 예정일: 2026년 5월 9일
• 적용 시점: 2026년 5월 10일 이후 양도(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)분부터 적용
• 핵심 변화: 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 경우, 기본세율(6~45%)에 추가 세율이 가산됩니다.

 

2. 주택 수 산정, 무엇이 포함되고 무엇이 빠지나?

 

다주택자 여부를 가르는 가장 중요한 기준은 '주택 수'입니다. 하지만 내가 사는 집 외에도 애매한 부동산들이 많죠. 2026년 기준은 다음과 같습니다.

오피스텔, 주택 수에 포함될까?

오피스텔은 '실제 사용 용도'가 기준입니다.

• 주거용 오피스텔: 전입신고가 되어 있거나 실제로 주거로 사용 중이라면 주택 수에 포함됩니다.
• 업무용 오피스텔: 사업자 등록을 하고 사무실로 사용한다면 주택 수에서 제외됩니다.
• 특례 사항: 2024~2027년 사이 준공된 소형 신축 오피스텔은 일정 요건 충족 시 주택 수 합산에서 제외되는 특례가 있으니 확인이 필수입니다.

분양권 및 조합원 입주권

• 분양권: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 산정 시 주택 수에 포함됩니다.
• 입주권: 기존 주택이 멸실되어도 입주권 자체를 주택 수로 계산합니다.

지방 저가 주택 및 상속 주택

• 지방 저가 주택: 수도권/광역시/특별자치시 외 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택은 양도세 중과 판단 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
• 상속 주택: 상속받은 지 5년이 지나지 않은 주택은 주택 수 산정 시 예외를 적용받는 경우가 많습니다.

 

3. 다주택자 '세금 폭탄'의 실체: 중과세율 비교

 

유예가 종료되는 5월 10일부터는 다음과 같은 무시무시한 세율이 적용됩니다.

구분	유예 기간 내 (현재)	2026. 5. 10. 이후 (중과)
2주택자	기본세율 (6~45%)	기본세율 + 20%p
3주택 이상	기본세율 (6~45%)	기본세율 + 30%p
장기보유특별공제	적용 가능 (최대 30%)	적용 불가 (0%)

※ 주의: 3주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 지방소득세까지 포함하면 최대 82.5%의 실효세율이 적용될 수 있습니다. 10억 남겨도 8억 이상을 세금으로 내야 한다는 뜻입니다.

 

4. 다주택자 생존 전략: 매도냐 증여냐 버티기냐

정부의 강경한 기조 속에서 다주택자들이 선택할 수 있는 시나리오는 세 가지입니다.

1. 5월 9일 전 급매: 중과를 피하기 위해 5월 초까지 잔금을 치르는 조건으로 매도하는 방법입니다. 최근 시장에 급매물이 늘어나는 이유입니다.
2. 부담부 증여: 자녀에게 증여하며 대출을 함께 넘겨 세 부담을 분산하는 전략입니다. 다만, 이 역시 양도세가 발생하므로 계산기를 잘 두드려야 합니다.
3. 똘똘한 한 채로 갈아타기: 비핵심 지역의 주택을 먼저 정리하고 서울 등 상급지의 한 채만 남기는 전략입니다.

 

5. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 시골에 부모님이 살고 계신 공시가격 1억 원짜리 집도 주택 수에 들어가나요?

A1. 양도세 중과 여부를 판단할 때, 수도권 외 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 본인 집을 팔 때 중과세율을 적용받지 않을 확률이 높습니다.

Q2. 일시적 2주택자도 중과 대상인가요?

A2. 아닙니다. 이사 등을 위해 일시적으로 2주택이 된 경우, 정해진 기한(보통 3년, 고가주택 등 조건에 따라 상이) 내에 기존 주택을 처분하면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

Q3. 5월 9일 계약서를 썼는데 잔금은 6월에 치릅니다. 중과되나요?

A3. 네, 중과됩니다. 양도세 기준일은 '잔금 청산일'과 '소유권 이전 등기일' 중 빠른 날입니다. 반드시 5월 9일까지 잔금이 입금되어야 유예 혜택을 받습니다.

 

마무리하며

2026년 상반기는 다주택자들에게 '운명의 시간'이 될 것입니다. 정부의 정책 기조가 확고한 만큼, 막연한 기대감으로 버티기보다는 본인의 보유 현황을 정확히 파악하고 세무 전문가와 상의하여 최선의 출구 전략을 세우시길 바랍니다.

 

국민성장펀드 가입방법 및 출시일 정리: 150조 규모 소득공제 ISA 혜택 총정리

디딤씨앗통장 조건, 신청, 조회, 후원, 만기해지 방법 총정리(+매칭금 조회, 초록우산)

2026 생계비통장 개설 조건 및 서류 총정리 (압류방지 행복지킴이통장)

육아기 10시출근제 시행 시기, 조건, 신청방법 총정리(+대기업, 공무원, 퇴근 시간)

아동수당 지급대상 연령 확대, 신청, 금액, 지급일, 언제까지? 2017년생은?