다주택자 양도세 중과 내용, 기준, 지역 총정리(+중과세율, 비조정지역, 유예 종료)

2026년 5월 9일 종료되는 다주택자 양도세 중과 유예! 조정대상지역 중과세율, 비조정지역 기준, 지방 주택 특례 및 유예 종료 전 절세 전략을 전문가가 알기 쉽게 총정리해 드립니다.

 

 

 

다주택자 양도세 중과 뜻과 주요 기준

먼저 다주택자 양도세 중과 뜻부터 짚고 넘어가겠습니다. 양도세 중과란, 주택을 2채 이상 보유한 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 매도할 때, 일반적인 양도소득세율에 추가적인 세율(20~30%p)을 더해 과세하는 제도입니다.

다주택자 양도세 중과 기준은 크게 두 가지입니다.

• 주택 수: 세대별로 합산한 주택 수가 2주택 이상인 경우
• 지역: 매도하려는 주택이 조정대상지역에 위치한 경우

현재 유예 조치 덕분에 일반 세율을 적용받고 있지만, 유예가 끝나면 '세금 폭탄'이 현실화될 수 있어 주의가 필요합니다.

 

2026년 다주택자 양도세 중과세율 및 계산

유예가 종료된 후 적용될 다주택자 양도세 중과세율은 기본세율(6%~45%)에 아래의 가산 세율이 붙습니다.

구분	유예 기간(현재)	유예 종료 후(2026. 5. 10. 이후)
2주택자	기본세율	기본세율 + 20%p
3주택 이상	기본세율	기본세율 + 30%p
장기보유특별공제	적용 가능 (최대 30%)	적용 배제 (0%)

 

특히 무서운 점은 장기보유특별공제 배제입니다. 10년을 보유해도 공제를 한 푼도 못 받게 되어, 실제 납부 세액은 유예 기간 대비 2~3배까지 치솟을 수 있습니다.

 

다주택자 양도세 중과 지역 vs 비조정지역

 

가장 많이 궁금해하시는 부분이 바로 "내 집이 중과 대상인가?" 하는 점입니다. 다주택자 양도세 중과 지역은 정부가 지정한 '조정대상지역'에 한정됩니다.

• 조정대상지역(중과 O): 강남 3구(강남, 서초, 송파), 용산구 및 2025년 10월 추가 지정된 서울 전역과 경기 주요 도시(과천, 성남, 하남 등).
• 다주택자 양도세 중과 비조정지역(중과 X): 위 지역을 제외한 나머지 지역. 비조정지역 주택을 먼저 팔 때는 주택 수와 상관없이 일반 세율이 적용됩니다.

따라서 매도 순서를 정할 때 비조정지역 주택을 먼저 처분하는 것이 절세의 핵심입니다.

 

다주택자 양도세 중과 지방 주택 예외 규정

지방에 주택을 보유하신 분들은 다주택자 양도세 중과 지방 기준을 확인해야 합니다. 수도권, 광역시, 세종시 외의 지역에 소재한 주택으로서 기준시가 3억 원 이하인 주택은 양도세 중과 시 주택 수 산정에서 제외되는 경우가 많습니다. 또한, 최근 인구감소지역 내 9억 이하 주택에 대한 특례도 강화되었으니 세무 전문가와의 확인이 필수입니다.

 

다주택자 양도세 중과 유예 종료일(5.9)과 대응 전략

현재 시행 중인 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일로 종료됩니다. 정부는 "더 이상의 연장은 없다"는 입장을 확고히 하고 있습니다.

유예 종료 전 잔금 일정 유의사항

단, 정부는 시장의 혼란을 방지하기 위해 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 건에 대해서는 예외적인 '잔금 유예'를 검토 중입니다.

1. 강남 3구/용산: 5월 9일까지 계약 시, 3개월 내(8월 9일) 잔금 완료 시 중과 배제.
2. 기타 서울/경기 조정지역: 5월 9일까지 계약 시, 6개월 내(11월 9일) 잔금 완료 시 중과 배제.

이 기한을 넘기면 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 함께 엄청난 세액 차이가 발생하므로, 매도를 고민 중이라면 지금 바로 움직여야 합니다.

 

자주 묻는 질문(Q&A)

Q1. 지방에 있는 공시가격 1억 이하 주택도 주택 수에 포함되나요?

A1. 네, 양도세 계산 시 주택 수에는 포함되지만, 조정대상지역이 아니라면 해당 주택 양도 시 중과되지는 않습니다. 다만 다른 주택을 팔 때 '주택 수' 역할을 하여 영향을 줄 수 있습니다.

Q2. 유예 기간 내에 계약만 하면 무조건 중과를 피하나요?

A2. 원칙적으로는 '잔금일' 기준입니다. 하지만 2026년 5월 9일까지 계약을 완료한 경우, 지역에 따라 3~6개월의 잔금 유예 기간을 주기로 했으므로 해당 기간 내에 등기를 마쳐야 합니다.

Q3. 비조정지역 2주택자입니다. 저도 중과 대상인가요?

A3. 아니요. 중과는 '조정대상지역'에 있는 주택을 팔 때만 적용됩니다. 비조정지역 주택은 다주택자라도 일반 세율이 적용됩니다.

 

마무리하며

2026년 5월 10일부터는 다주택자에게 매우 가혹한 세법 환경이 조성될 예정입니다. "설마 또 연장하겠지"라는 기대보다는, 현재 주어진 유예 기회를 활용해 자산 포트폴리오를 재정비하는 지혜가 필요합니다. 절세는 타이밍입니다!

 

2026년 다주택자 기준 완벽 정리: 양도세 중과 유예 종료와 대응 전략

국민성장펀드 가입방법 및 출시일 정리: 150조 규모 소득공제 ISA 혜택 총정리

2026 생계비통장 개설 조건 및 서류 총정리 (압류방지 행복지킴이통장)

신생아 특례대출 총정리｜조건·금리·한도·기간부터 전세·매매까지 (2026년 기준)

기초연금 수급자격 총정리｜재산기준·모의계산·나이·주택까지 (2026년 기준)